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廈大戴亦一:2020島外可能放松限購!樓市短線看多,中線謹慎看空!

2020-01-10 10:17:07   九房網(999house.com)  

經歷了深流暗涌,波詭云譎的2019年樓市,有太多的目光,注視著剛剛開始的2020。


目前在“房住不炒”的大背景下,曾讓無數人瘋狂的“炒房暴富時代”已不復存在,樓市已經轉變軌跡,橫盤時代已然到來。


那什么是橫盤時代?橫盤時代的來臨,對開發商或對房地產投資者意味著什么?相應的策略應該怎樣調整?


1月8日,在由龍巖九房網舉辦的《城市向新力——2020閩西地產金鼎獎頒獎盛典》活動中,廈大管理學院經濟學與金融學教授、博士生導師戴亦一分享了以《橫盤時代的房地產投資新策略》為主題的演講,集中闡述了這些問題。


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Part 1

房地產黃金時代及其終結


房地產黃金時代


1998年中國房改,住房分配貨幣化,停止福利分房,一個全新的時代來了。


那時所有供給控制在政府手上,根據最簡單的經濟學原理:供給有限,需求爆炸式增長,價格便會暴漲。


所以從1998至2018年這二十年里,如果你在廈門買房,房價便漲了20倍,年化投資業績秒殺巴菲特。


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在過去20年,中國所有投資者,不論是投資創業還是股票,絕大部分都輸給房地產投資。


如果你買到北上廣深的房子,特別是北京、上海、深圳的房子,升值幅度會比廈門更高。


我們稱它為黃金時代,一點也不為過。


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為什么過去二十年中國房地產發展那么迅猛?


中國樓市過去二十多年只漲不跌的經濟學邏輯:


1、持續三十多年的中國經濟奇跡。


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2、長期住房短缺與爆炸式城市化。


中國城市化率從1978年的20%到2019的60%,40年有40%的中國人進城。


每年一個百分點,1000—1300萬的人口進城,他們需要買房子,購物,看病,就業,買車等,所以這就是中國城市化爆炸式發展的戰略過程。


大量財富創造出來,大量人口進入城市,住是中國人的第一需求,全世界都一樣,更重要的是,住宅還是我們最重要的投資工具。


3、土地財政(新時代鹽鐵專營),半市場化結構(土地公有與供給控制)


4、高M2與高房價


5、高儲蓄與高通脹與居民穩健投資渠道的稀缺。


中國老百姓把房子投資當做他的剛需。


為什么?因為錢沒有其他用處。實體產業很多行業不能投;股票,基本上是姚明進去,潘長江出來;債券,也會暴雷。


所以只有買房。


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在黃金時代,需求是爆炸式的,但政府又嚴格呵護房價和地價,所以市場是單邊上揚;再加上投資渠道稀缺,老百姓的理財工具就是買房。


所以天時地利人和,使過去三十年買房是高收益低風險。


房地產黃金時代結束


為什么會建議大家減少房地產的配置,建議房子多的人賣掉一點房子?


是政府不重視房地產嗎?


2019年中國房地產的銷售總額大概在16萬億,光土地財政就有7萬億,這個宇宙第一大產業,政府怎么會不重視,不是的。


問題是什么?


黃金時代過去,投資需求可能會減少,北上廣深高凈值人士買房的比例開始減少。


如果房地產進入橫盤時代,房價不漲不跌,那么20年20倍的神奇就不在。房價長期不漲,對投資客來說就沒有吸引力,那要去投資什么?


買房子,知道到時候房價不漲,更擔心的是中國經濟已經到人均GDP10000美金,接近中等收入限制。


世界銀行有資料顯示,人均GDP到達8000美金,房地產的黃金時代就過去了。


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2019年全國倒了500家房地產公司,30多年來最慘的一年。


業內的領軍企業,他們心里有一本賬,知道房地產市場不可能一直很好,尤其是當前實體經濟蕭條,而且會持續蕭條的情況。


而短期內房地產對政府來說,調控會有所放寬,所以2020年會有小陽春,不可能會有“盛夏”來臨。



Part 2

橫盤時代及樓市新格局的形成


從我的判斷來看,目前房地產市場進入橫盤時代。


橫盤時代的特征:①、房住不炒②房價平衡市場新常態時代③一二手房冰火兩重天時代④開發商的寡頭時代。


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橫盤時代實際上就是價格的橫盤,也有可能是交易量的橫盤。價格上,政府控制不允許大漲也不允許大跌,交易量上,一手房每年在15-16萬億,基本見底,將來可能是逐漸橫盤。


限價將是新常態


那政府用什么來確保房價橫盤?


答案是:限價。


限價的作用:


1、穩房價


2、可保土地財政、投資規模和GDP。這一輪的調控自2016年930政策開始,調控3年都沒放松,房價不可能再漲。


那為什么不放松?因為一手房好賣,連帶著土地也好賣,開發商新開工量高。2019年一手成交16萬億,比2018年15萬億還多1萬億,同比上升7%。2019年房地產開發年增長率是10%。


3、可保匯率、防止資本外逃。


4、可引導資金流向實體經濟。


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關于房地產市場的幾點市場形勢分析


1、中國房地產市場短線、中線、長線


(1)短線繼續看好。認為2020年會有小陽春。2019年國家出臺了620次調控措施,平均一天2次(扣除節假日)。但到了2019年下半年,各個地方開始變相放松調控,限購先放松,限價不會放松。


現在政府不讓降價,對于中小開發商來說處境很艱難,因為如果資金鏈斷裂需要降價來回爐資金,現在不然降價,處境更艱難。所以我估計2020年形勢會更嚴峻,因為實體經濟形勢會更嚴峻。


預計2020政策會更加寬松,會延續2019年年末以來全國各地放松,特別在限購方面。


2020年廈門島外限購放松是有可能的,因為目前島外是屬于供過于求的市場,那么就需要適當放松。


(2)中線謹慎看空。我始終認為在未來的某一年,中國房地產泡沫會崩盤的風險,除非國際國內形勢、實體經濟有一個扭轉,否則老本就會被吃完。


所以我建議投資者適當減配房地產。


(3)長線依然會是日不落行業。


中國樓市的表現在短期內與實體經濟可以繼續呈現負相關關系(夜壺),但長期必然呈正相關關系。如果政策不回轉到改革開放路線,中期會有泡沫破滅的風險。


2、中國房地產市場不會有大的政策風險(包括房產稅),但中期有著越來越大的經濟風險和市場風險。


3、在橫盤時代,穩房價、穩地價、穩預期是新常態,房價窄幅波動和開發量維持正常水平是基本特征。


Part 3

橫盤時代投資者的投資性策略


投資者要轉變思維


1、房地產暴利時代已經過去,但房地產依然是一種相對簡單的普適的投資工具。


原來20年20倍的時代已經過去,將來每年的升值率在5-6%,甚至2-3%。新房、二手房不可能超過10%,投資回報率在降低。


2、橫盤時代來臨,在分化的微觀市場,淘金者才有高回報;


現在普漲時代過去了,現在可能好的學區房、好的社區房(開發商、地鐵、配套),這些才有可能獲得超長回報率


3、投資者適當減配房地產,賣房買房地產公司股票的新型房地產投資策略窗口期出現了。


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